Was sind die Baunebenkosten nach DIN 276?

April 03, 2020

4:46 pm

DIN 276 Baunebenkosten

Wird von Baukosten gesprochen, so ist meist von den Kosten für Materialien, Honorare für Architekten und Ingenieure oder dem Grundstück die Rede. Neben diesen „eigentlichen“ Posten,  die nach der HOAI abgerechnet werden, schlagen im Rahmen eines Bauprojekts jedoch viele weitere Posten finanziell zu buche – die Baunebenkosten. In der neuen DIN 276-2018:12 werden diese in der KG 700 zusammengefasst. Die Kostengruppe macht einen nicht unerheblichen Anteil der Gesamtkosten aus. Und bergen deshalb auch das Potenzial, mit geringem Aufwand einen großen Anteil der Baukosten zu senken. Deshalb sehen wir uns die KG 700 genauer an!

Was sind Baunebenkosten?

Als Baunebenkosten werden die Kosten bezeichnet, die bei der Planung und Durchführung auf Grundlage der Honorarordnung, der Gebührenordnung oder weiteren vertraglichen Vereinbarungen entstehen. Mit einem Anteil von bis zu 20% fallen diese in der Gesamtrechnung deutlich ins Gewicht. Und trotzdem werden sie häufig vernachlässigt. Warum? Bereits die Bestimmung der Baunebenkosten und der Leistungen, die diesen zugerechnet werden müssen, ist eine Herausforderung. Zahlreiche Posten sind weder offengelegt, noch vollständig dokumentiert. Ein Paradeexemplar hierfür sind die Bauherrenkosten – hierzu später mehr. 

Da keine oder wenige Informationen zu den Baunebenkosten vorliegen, sind Architekten und Bauleiter häufig gezwungen, diese zu schätzen. Doch hierfür fehlen in vielen Fällen die Orientierungswerte. Faustformeln sind in vielen Fällen veraltet oder beziehen sich nur auf wenige Teile der Baunebenkosten. Kurzum: Die Bestimmung der Baunebenkosten ist keine leichte Aufgabe – und doch führt aus rechtlicher Sicht kein Weg daran vorbei.

Rechtliche Grundlage für Baunebenkosten

Wie die Baunebenkosten in den Gesamtkosten eines Bauprojekts zu berücksichtigen und aufzuführen sind, richtet sich nach dem geltenden Regelwerk. Für den öffentlich geförderten Wohnungsbau bildet beispielsweise die 2. Berechnungsverordnung, II.BV, die Grundlage. Die Wertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, regelt die Bestimmung der Verkehrswerte von Immobilien. Das gängigste Regelwerk für Bauwerke ist Bauprojekte ist jedoch die DIN 276. Im Rahmen der Aktualisierung der Norm im Jahr 2018 wurden die DIN 276-1, die sich auf den Hochbau bezogen hat, und die DIN 276-4, die sich auf den Ingenieurbau bezogen hat, zusammengefasst und die Anwendungsbereiche überarbeitet. Auch die Baunebenkosten wurden in diesem Zusammenhang neu gegliedert: Die ehemalige Kostengruppe 700 wurde aufgespalten und die Posten überarbeitet. Während die neue DIN 276 eine eigene Kostengruppe für die Finanzierung beinhaltet – die KG 800 –, sind die übrigen Baunebenkosten weiterhin der KG 700 zugeordnet werden.

KG 700: die Baunebenkosten

In der KG 700 listet die DIN 276 alle Baunebenkosten auf. Die Pflicht, diese zusammenzufassen und einzuschätzen, obliegt dem Architekten. Er ist für die Kostenermittlung verantwortlich. Damit dabei nichts schief geht, bedarf es einer detaillierten Auseinandersetzung mit der KG 700. Wir sind dabei gerne behilflich und sehen uns die Zehnerstellen der DIN Kostengruppe genauer an an.

710 Bauherrenaufgaben

Unter die Bauherrenaufgaben fallen alle Kosten, die für den Bauherrn im Rahmen der Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens anfallen – sei es durch die Beauftragung eines Projektsteuerers oder durch die selbstständige Durchführung der Projektleitung. Hierzu zählen beispielsweise die Festlegung der Projektziele, die Erstellung von Zeit- und Organisationsplänen, das Vertragsgeschäft und Bauabnahmen. Die KG 710 zählt zu den Kostengruppen, deren Bestimmungen besonders schwer fällt. Häufig fehlen hierzu jegliche Daten. In diesem Fall muss der Architekt die Ermittlung auf Basis einer Bedarfs- oder Betriebsplanung vornehmen. Nicht selten sind Fehleinschätzungen und insbesondere Unterschätzungen die Folge. Im Laufe des Bauprojekts gilt deshalb: besondere Sorgfalt und detaillierte Baudokumentation der Tätigkeiten des Bauherren oder Projektsteuerers.

720 Vorbereitung der Objektplanung

Zur KG 720 werden jegliche Leistungen gerechnet, die zur Vorbereitung der Objektplanung durchgeführt werden. Diesem Bereich zugeordnet sind Untersuchungen und Analysen des Standorts, der Baugrunds und der Umgebung. Darüber hinaus zählen auch städtebauliche Maßnahmen, Grünordnungspläne und Architekturwettbewerbe zur KG 720.

730 Architekten- und Ingenieurleistungen

Die Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen sind der 3. Zehnerstelle der KG 700 zugeordnet. Sie beinhaltet alle Nebenkosten, die bei der Objektplanung anfallen: von Skizzen, Zeichnungen und Berechnungen über Vorschläge und Aufträge für Projektbeteiligte, bis hin zur Bauleitung und Objektüberwachung. Die Ausschreibung von Leistungen, deren Vergabe und die spätere Koordination der Subunternehmer zählt ebenso zu den Architektur-und Ingenieurleistungen. 

740 Fachplanung

Jegliche Nebenkosten, die bei der Fachplanung anfallen, finden wir in KG 740: Elektrotechnik, Bauphysik, Geotechnik, Schallschutz und Raumakustik, Vermessung,  Lichttechnik, Branschutz und viele mehr. Einen großen Teil nimmt die Tragwerksplanung ein; den anderen die technische Ausrüstung. Die Baunebenkosten, die dabei anfallen, sind typischerweise die Erarbeitung von Planungskonzepten, Schaltbildern und Funktionsschemata, die Entwicklung alternativer Lösungsmöglichkeiten und die Bewertung der Planung aus wirtschaftlicher Perspektive. 

750 Künstlerische Leistungen

Kosten für Kunstwettbewerbe, Honorare für geistig-schöpferische Leistungen oder künstlerisch gestaltete Bauteile, sind in der KG 750 aufgeführt. Zu trennen sind die Baunebenkosten von den eigentlichen Kosten, die für ein Kunstwerk anfallen. Diese Unterscheidung ist eine der vielen Herausforderungen bei der Ermittlung der Baunebenkosten nach der DIN 276 und der Anwendung der Kostengruppe 700.

760 Allgemeine Baunebenkosten

Während die Kosten für Gutachten und Beratung in der DIN 276: 2008 noch eine eigene Kostengruppe darstellten, sind diese nun Teil der allgemeinen Baunebenkosten. Darüber hinaus beinhaltet diese Kostengruppe unter anderem die Betriebskosten, die während der Bauzeit auf der Baustelle anfallen, die Kosten für Prüfungen, Genehmigungen und Bauabnahmen sowie die Bauwache. Auch die Bemusterung und die Materialprüfung werden der KG 760 zugeordnet. 

790 Sonstige Baunebenkosten

Die letzte Gruppe der KG 700 sind die sonstige Baunebenkosten. Zu diesen zählen jegliche Kosten für die Baudokumentation, für Telefon und Post sowie das Unterhaltungsprogramm auf der Baustelle – die Grundsteinlegung, der Spatenstich, der Richtfest und die Durchschlagfeier. Sollten Sie also im Rahmen der Kostenermittlung auf übriges Budget aufmerksam werden: Die KG 790 ist eine gute Möglichkeit für eine zusätzliche Investition.

DIN 276 KG 800: Finanzierungskosten
Für die Finanzierungskosten sieht nie neue din 276 eine eigene Kostengruppe 800 vor.

KG 800: Finanzierungskosten in der neuen DIN 276

Wer lange mit der alten DIN 276 bearbeitet hat, vermisst nach unserem Überblick über die KG 700 bestimmt die Finanzierungskosten. Doch keine Sorge: Wir haben diese nicht vergessen. In der neuen DIN 276:2018-12 sind diese jedoch nicht mehr unter der KG 700 zu finden. Im Rahmen der Aktualisierung wurden die Baunebenkosten neu gegliedert und die Finanzierungskosten in der neuen KG 800 selbstständig aufgenommen. Diese Kostengruppe umfasst alle „Kosten, die im Zusammenhang mit der Finanzierung des Bauprojekts bis zum Beginn der Nutzung anfallen. Hierzu zählen folgende Posten:

810 Finanzierungsnebenkosten

820 Fremdkapitalzinsen

830 Eigenkapitalzinsen

840 Bürgschaften

890 Sonstige Finanzierungskosten 

Die DIN 276 KG 700 im Detail

Ebenso wie in der DIN 278:2008 ist die KG 700 auch in der DIN 276:2018-12 in Hunderter-, Zehner- und Einer-Stellen gegliedert. Auf diese im Einzelnen einzugehen, würde uns eine ganze Weile beschäftigen. Mit Capmo ist es jedoch unser Ziel, Ihnen zu helfen Zeit zu sparen. Deshalb gehen wir den schnelleren Weg und fassen die Kostengruppe 700 samt aller Untergruppen gemäß der neuen DIN 276-2018:12 abschließend im Überblick zusammen.

700 Baunebenkosten
710 Bauherrenaufgaben
711 Projektleitung
712 Bedarfsplanung 7
713 Projektsteuerung
714 Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination
715 Vergabeverfahren
719 Sonstiges zur KG 710
720 Vorbereitung der Objektplanung
721 Untersuchungen
722 Wertermittlungen
723 Städtebauliche Leistungen
724 Landschaftsplanerische Leistungen
725 Wettbewerbe
729 Sonstiges zur KG 720
730 Objektplanung
731 Gebäude und Innenräume
732 Freianlagen
731 Gebäude und Innenräume
733 Ingenieurbauwerke
734 Verkehrsanlagen
741 Tragwerksplanung
742 Technische Ausrüstung
739 Sonstiges zur KG 730
740 Fachplanung
743 Bauphysik
743 Bauphysik
744 Geotechnik
745 Ingenieurvermessung
746 Lichttechnik, Tageslichttechnik
747 Brandschutz
714 Sicherheits- und GesundheitsschutzkoorDINation
748 Altlasten, Kampfmittel, kulturhistorische Funde
749 Sonstiges zur KG 740
750 Künstlerische Leistungen
751 Kunstwettbewerbe
752 Honorare
759 Sonstiges zur KG 750
760 Allgemeine Baunebenkosten
761 Gutachten und Beratung
762 Prüfungen, Genehmigungen, Abnahmen
763 Bewirtschaftungskosten
764 Bemusterungskosten
765 Betriebskosten nach der Abnahme
766 Versicherungen
769 Sonstiges zur KG 760
790 Sonstige Baunebenkosten
791 Bestandsdokumentation
799 Sonstiges zur KG 790

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