Baukosten pro Quadratmeter: So berechnen Sie Baukosten

In Gedanken scheint es einfach zu sein: Ein Grundstück kaufen, das Haus bauen, fertig. So begeistert Bauherren  auch von ihrem Bauvorhaben sind – es muss finanzierbar sein. Nach genauer Betrachtung soll sich eine Immobilie auch mit seinem Gegenwert rechnen. Um dieses Verhältnis einschätzen zu können, noch bevor alle Beteiligtenrichtig loslegen, sollten Sie die Baukosten möglichst genau berechnen. Wir zeigen Ihnen, aus welchen Komponenten sich die Baukosten zusammensetzen. Noch dazu geben wir Ihnen eine erste Einschätzung für die Höhe der Baukosten an die Hand.

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Durchschnittliche Baukosten

Unter Baukosten summieren sich alle Kosten, die für die Planung und die Bauausführung anfallen. Die durchschnittlichen Baukosten bilden einen Mittelwert der zu erwartenden Kosten für ein Bauprojekt. Sie dienen zur ersten Kalkulation der Gesamtkosten einer Immobilie, ohne dazu genauere Details kennen zu müssen. So lassen sich die Finanzierungshöhe und Rentabilität vorab einschätzen. Mit ihr erhalten Sie einen ersten Richtwert, um zu entscheiden, ob Sie die geplante Immobilie so bauen können oder wo Sie noch Anpassungen vornehmen müssen. 

Die Baukosten variieren jedoch aufgrund verschiedener Faktoren. Einen erheblichen Einfluss kann allein schon die geografische Lage haben, weshalb die durchschnittlichen Baukosten regionsspezifisch sind. Je nach Ausstattungsmerkmale sind die anfallenden Kosten ebenso variabel. Auch hier finden Sie für die durchschnittlichen Baukosten nicht einen einzigen Wert, sondern Preisspannen.

Baukosten pro Quadratmeter

Die Baukosten pro Quadratmeter sind vergleichbare Durchschnittswerte bei einem Bauprojekt. Diese Angabe ermöglicht einen schnellen Überblick über die Relation der Kosten für das aktuelle Bauvorhaben im Vergleich zu anderen Projekten. Alle aufsummierten Baukosten werden dabei ganz einfach durch die Anzahl der Quadratmeter geteilt. Der genaue Wert variiert auch hier mit der geografischen Lage, dem Gebäudetyp und den entsprechenden Ausstattungsmerkmalen. Vergleichen Sie diese Kennzahl für verschiedene privat oder gewerblich genutzte Bauten allerdings mit Vorsicht. Die folgenden Beispiele geben Ihnen einen Einblick zu den Unterschieden.

Baukosten für ein Einfamilienhaus

Die Baukosten für ein Einfamilienhaus können sehr variabel sein: Durchschnittlich liegen die Baukosten für den Neubau etwa zwischen 1.100 und 2.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Der Preis ist zunächst abhängig von der Lage des Grundstücks. Begehrte Stadtlagen sind demnach preisintensiver als Grundstücke auf dem Land. Einfluss haben auch der gewählte Haustyp und die gewünschten Ausstattungsmerkmale. Ein Massivhaus ist beispielsweise teurer als ein Fertighaus. Ein Haus mit Basisausstattung hebt sich in verschiedenen Stufen bis hin zu einem Haus mit Luxusausstattung preislich erheblich voneinander ab.

Das kostet ein Mehrfamilienhaus pro Quadratmeter

Wollen Sie ein Mehrfamilienhaus bauen, liegen die Baukosten zwischen 950 und 1.400 € pro Quadratmeter. Damit sind die Kosten deutlich geringer als bei einem Einfamilienhaus. Der Grund dafür? Bei einem Einfamilienhaus fallen verhältnismäßig hohe Kosten für Außenwände und Dach pro Quadratmeter an. Ein Mehrfamilienhaus hingegen ist größer und hat mehrere Etagen. Im Verhältnis zum gesamten Haus und seiner Quadratmeterfläche ist der Aufwand für Außenwände und Dach geringer. Trennwände zwischen den Wohnungen sind noch dazu kostengünstiger herzustellen als Außenwände. So berechnen sich auf den Quadratmeterpreis geringere Kosten.

Baukosten berühmter Bauwerke

Bevor Sie weiterlesen, schätzen Sie einmal, welcher der folgenden berühmten Bauwerke die günstigsten Baukosten pro m² aufweist: Ist es die Elbphilharmonie in Hamburg? Oder der Burj Khalifa in Dubai – das aktuell höchste Gebäude der Welt? Vielleicht ist es doch die Allianz Arena in München oder der neue Flughafen Berlin Brandenburg?

Die Baukosten der Elbphilharmonie in Hamburg

Die Elbphilharmonie in Hamburg wurde schon vor ihrer Fertigstellung zu einem Wahrzeichen und Hingucker in der Hansestadt. Konzertsäle, Gastronomie und Luxuswohnungen mit modernster Technik sind hier unter einem Dach vereint. Die Kosten für diesen Bau übertrafen mit 7.216,67 € pro Quadratmeter mehr als das 10-Fache der ursprünglich geplanten Ausgaben.

Was sind die Ursachen für solch eine Differenz? Nach Auftragsvergabe wurden beispielsweise zahlreiche Änderungswünsche an den vorliegenden Plänen eingereicht. Nachträgliche Überarbeitungen lassen die Kosten nicht nur wegen zusätzlicher Architektenleistung und Abstimmungen mit den Baufirmen ansteigen. Auch damit verbundene Verzögerungen im Projektplan treiben die Kosten in die Höhe. Nicht zuletzt führten auch festgestellte Sicherheitsbedenken bei der Dachkonstruktion zu einem einjährigen Baustopp. So originell der Bau der Elbphilharmonie auch ist: Das Projekt zeigt, wie speziell bauliche Anforderungen sein können, die möglicherweise nicht einmal alle vorhersehbar und vorab kalkulierbar sind.

Das kostet das höchste Gebäude der Welt: Burj Khalifa

Auch der Burj Khalifa in Dubai machte schon vor seiner Eröffnung in 2010 Schlagzeilen: Denn während er noch gebaut wurde, ist er bereits seit 2008 das größte Gebäude der Welt. Baukosten von etwa 1 Milliarde € verteilen sich auf 189 Etagen mit einer Geschossfläche von insgesamt 517.240 m². Damit entstanden beim Burj Khalifa Baukosten von 1.933,38 € pro Quadratmeter. Ein Schnäppchen für all das, was in diesem luxuriösen Wolkenkratzer Platz findet: Hotels, Suiten, Büroräume und diverse Freizeit- und Unterhaltungsangebote. Verblüffend ist an dem Bau, dass selbst bei Baubeginn noch gar nicht klar war, dass das Gebäude bis auf 868 m gebaut wird. Mehrfach wurde die Höhe nach oben korrigiert, da Messungen ergaben, dass die Statik mehr als die zuvor berechnete Bauhöhe zulässt. Den eigentlichen Plan nach Baustart anzupassen, muss daher nicht zwingend zu unverhältnismäßig hohen Kosten führen.

Allianz Arena in München und ihre Baukosten

Nach drei Jahren Bauzeit ist eine eigens für Fußballspiele geplante Arena entstanden: Die Allianz Arena in München. Mit einer Nutzungsfläche von 171.000 m² und Baukosten von 340 Millionen belaufen sich die Baukosten der Allianz Arena auf 1.988,30 Euro pro Quadratmeter. Zügig gebaut, wurde die Arena in 2005 weitestgehend nach Plan fertiggestellt. Damit ist der Bau nicht weniger spektakulär. Seitdem wurde mehrfach die Kapazität für Besucher erhöht. 2018 wurde zudem auch der Innenraum in den Farben des FC Bayern Münchens umgestaltet, nachdem das Mietverhältnis mit dem TSV 1860 München in 2017 endete.

Was kostet eigentlich der Flughafen BER?

Der Flughafen Berlin Brandenburg ging nach 14 Jahren Bauzeit im Oktober 2020 in Betrieb. Ungefähr neun Jahre später als geplant und mehrere Milliarden Euro kostenintensiver. Dabei war die ursprüngliche Absicht, den Flughafen möglichst kostengünstig zu bauen. Unstimmigkeiten in der Planung und auch mehrfache Verzögerungen im Bau ließen die Kosten regelrecht explodieren, weshalb sie deutlich höher waren als geplant. 

Zu den reinen Baukosten des BER von 5,98 Milliarden Euro kommen zusätzlich 1,1 Milliarden € an Zinszahlungen und Kredittilgung. Ein erheblicher Anteil, der bei zuvor niedriger kalkulierten Baukosten mit zunehmender Dauer des Bauvorhabens überraschend zu Buche schlagen kann. Mit einer Nutzungsfläche von 1.470 ha für Landebahnen und Terminal belaufen sich die BER Baukosten auf 481,63 € pro Quadratmeter.

Der Flughafen Berlin Brandenburg hat die geringsten Kosten pro Quadratmeter. Hätten Sie es gedacht? Diese Beispiele zeigen Ihnen, wie kritisch die Kosten pro Quadratmeter betrachtet werden sollten. Vergleichen Sie daher nur Projekte, die auch von Ihrem Nutzenaspekt einander gegenübergestellt werden können. Sehr spannend ist auch zu sehen, wie flexibel Planungen sein können, ohne die Kosten zu sehr in die Höhe zu treiben. Und doch sind Planänderungen an anderer Stelle wiederum der Grund dafür, dass die Kosten aus dem Ruder laufen. Wir empfehlen Ihnen daher trotz alledem, erforderliche Prozesse zu bündeln, um kosteneffizient zu bauen.

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Das bedeutet auch, vor dem ersten Spatenstich, an möglichst alle Sonderwünsche zu denken. Setzen Sie zudem eine Bausoftware ein, können Sie wertvolle Zeit bei der Dokumentation sparen, die Sie für eine durchdachte Planung nutzen können.

Baukosten berechnen Schritt für Schritt

Die Baukosten setzen sich aus verschiedenen Kostenpositionen zusammen. Neben den Kosten für den eigentlichen Bau fallen diverse Nebenkosten an. Im Folgenden erhalten Sie am Beispiel eines Einfamilienhauses einen Einblick, welche Positionen das sind und wie die Kostenhöhe beeinflusst werden kann. Nutzen Sie die Auflistung auch gerne als Checkliste, um bei der Berechnung der Baukosten nichts zu vergessen. In Kostenvoranschlägen werden die Baukosten übrigens gemäß der DIN 276 „Kosten im Bauwesen” aufgeschlüsselt.

Grundstückskosten

Um ein Haus bauen zu können, wird ein Grundstück benötigt. Die Grundstückskosten beinhalten alle mit dem Kauf eines Grundstücks verbundenen Kosten. Das ist in erster Linie der Kaufpreis für das Grundstück selbst. Dieser Preis bemisst sich je nach Grundstücksgröße. Noch dazu schwankt er regional: Innerhalb Deutschlands sind Grundstücke im Norden tendenziell günstiger als im Süden. Aber auch wie begehrt eine Lage ist, hat einen Einfluss. Stärker nachgefragt und damit auch preisintensiver sind zum Beispiel Grundstücke in Ballungsgebieten, die gut an die Infrastruktur von Städten angebunden sind. Günstiger wiederum, weil weniger nachgefragt, sind die Lagen auf dem Land.

Zu den eigentlichen Grundstückskosten kommen Kaufnebenkosten im Verhältnis zum Kaufpreis hinzu:

• Eine Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 % abhängig je nach Bundesland.
• Eine mögliche Maklercourtage bis etwa 7 %.
• Notarkosten mit etwa 2 % für den notariellen Kaufvertrag, für den Grundbucheintrag und für die Baugenehmigung.

Insgesamt fallen mit diesen Positionen bis zu 15 % des Kaufpreises zusätzlich an Kaufnebenkosten an. Kostet ein Grundstück beispielsweise 200 € pro Quadratmeter, so betragen auf 550 m² die Grundstückskosten 110.000 € zuzüglich der Nebenkosten von 16.500 €, insgesamt also bis zu 126.500 €.

Befindet sich das Grundstück auf einem noch nicht erschlossenen Gebiet, müssen Erschließungskosten von etwa 20 bis 30 € pro Quadratmeter der Grundfläche eingeplant werden. Allein der Erwerb des Grundstücks ist in Summe ein hoher Kostenbestandteil betrachtet auf das gesamte Bauvorhaben. Je kleiner daher das gewählte Grundstück, umso mehr lassen sich hier insgesamt die Kosten sparen. Oder vielleicht sind es auch die Randlagen oder ländlichen Gegenden, welche für die jeweiligen Bedürfnisse genauso attraktiv und zugleich günstiger sein können.

Planungskosten

Die Planung der Gebäude übernimmt für gewöhnlich ein Architekt. Dieser erhält ein Honorar, dessen Höhe sich an der HOAI orientiert – der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Mit unserer HOAI Excel-Vorlage können Sie die Kosten ganz einfach selbst berechnen. Grundsätzlich gilt: Die Kosten steigen, je komplexer, individueller und kleinteiliger die Planungsanforderungen für das Gebäude sind. Häufig kommen während der Planungsphase zusätzliche Kosten für Begutachter und für Vermessungstechnik hinzu. Wird mit einem Bauträger oder Fertighausanbieter gebaut, sind die Kosten in Form eines Festpreises inklusive. Mithilfe der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) kann ein genauer Zahlungsplan in Anlehnung an dem Baufortschritt vereinbart werden.

Versicherungskosten

Während der Bauphase sind verschiedene Versicherungen empfehlenswert: So können Sie mögliche Schadensfälle durch Feuer oder auch Unfälle in Verbindung mit haftpflichtrechtlichen Forderungen finanziell absichern. Übliche Versicherungen sind hier die Bauleistungsversicherung oder die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Die Kosten belaufen sich auf einen niedrigen dreistelligen Betrag.

Gebäudekosten

Unter Gebäudekosten beziehungsweise Rohbaukosten sind die Kosten für alle notwendigen Materialien zum Bauen des eigentlichen Gebäudes zu verstehen. Dazu zählen ganz grundlegend das Fundament mit der Bodenplatte oder einer Unterkellerung. Außenwände, Innenwände und Decken, die Dachkonstruktion sowie Treppen sind weiterhin Bestandteil der Gebäudekosten. Die Kostenhöhe ist abhängig von der Größe des Hauses, aber auch für welchen Haustypen Sie sich entscheiden. Massivhäuser sind kostenintensiver als Fertighäuser. Auch wohnliche Highlights wie Erker oder Balkone gestalten den Hausbau komplex und lassen die Kosten damit tendenziell ansteigen. Durchschnittlich können Sie bei einem Einfamilienhaus zum Beispiel mit 500 € pro Quadratmeter kalkulieren.

Kosten für die Innenausstattung

Der Rohbau ist fertig, das Richtfest gefeiert? Dann folgen anschließend die Arbeiten für den Innenausbau. Dabei geht es zum einen um die Haustechnik: Die Installation von technischen Anlagen wie Heizungsanlagen, Sanitär- und Elektroanlagen. Zum anderen gehören zur Innenausstattung auch die Türen und Fenster, Bodenbeläge und die Gestaltung der Innenwände. Ausgehend von einer Standardausstattung kann unter verschiedenen Materialien, Qualitätsmerkmalen, Funktionen, Farben und Designs gewählt werden. Denken Sie allein an die Unterscheide zwischen verschiedenen Fliesen oder Parkett: Zusätzlicher Komfort bis hin zu Luxus lässt die Kosten zum Teil stark ansteigen. Durchschnittlich betragen die Kosten in etwa 400 bis 800 €. 

Bei den einzelnen Positionen lohnt es sich, Kosten und Nutzen genau abzuwägen, damit sich der Mehrwert auch rechnet. Stellen Sie am Ende Ihrer Kalkulation fest, dass die Baukosten zu hoch sind, schauen Sie sich die einzelnen gewählten Ausstattungsmerkmale am besten noch einmal genauer an. Denn hier verbirgt sich oft großer Spielraum im Gegensatz zu den anderen Kostenkategorien. Planen Sie für Ihre Überlegungen auch genügend Zeit ein, denn Sie werden feststellen, wie vielfältig und kleinteilig die Gestaltung der Innenausstattung sein kann.

Anschlusskosten

Anschlusskosten beinhalten zum Beispiel die Kosten für die Anbindung an das Wasser- und Abwassernetz, an das Stromnetz sowie an Internet und Telefon. Ist die Infrastruktur in der gewählten Lage bereits gut ausgebaut, sind die Kosten niedriger als bei einem Grundstück, welches in einem weniger erschlossenen Gebiet liegt. Die Kosten liegen im vier- bis fünfstelligen Bereich.

Kosten für die Außenanlage

Die Kosten für die Gestaltung der Außenanlage gehören zu den Baunebenkosten. Auch hier variiert die Höhe abhängig von den individuellen Ausstattungswünschen: Planen Sie die Zufahrt mit einem Carport oder einer Garage, können Kosten von etwa 800 oder bis zu 20.000 € entstehen. Eine Tiefgarage liegt sogar bei etwa 50.000 €. Wünschen Sie sich noch dazu einen Wintergarten, eine Terrasse oder auch eine Dachterrasse, kommen auch hier schnell höhere Summen zustande. Noch dazu gehören auch Zäune und die Bepflanzung zu einer gepflegten Außenanlage. Anhand dieser Beispiele sehen Sie, dass auch hier die zu erwartenden Kosten sehr variabel sind und mögliches Einsparpotenzial bieten.

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Baustellenkosten

Neben den eigentlichen Materialien zum Bauen fallen Kosten wie zum Beispiel Strom an. Auch für die Baustellensicherheit sollten Sie bei der Errichtung eines Einfamilienhauses in etwa 2 bis 3 % der anrechenbaren Baukosten einplanen.

Zinskosten

Der Fall ist sicher selten, dass der geplante Bau direkt in seiner vollen Summe bezahlt werden kann. Vielmehr werden die meisten Bauprojekte über Kredite finanziert. Durch damit verbundene Zinszahlungen entsteht so indirekt eine weitere Kostenposition. Die Höhe hängt davon ab, wie hoch die Kreditsumme ist, wie lang die Laufzeit des Kredites ist und zu welchem effektiven Jahreszins der Kredit vereinbart wird. Auch wenn das Zinsniveau aktuell recht niedrig ist, sollten Sie vorab genau berechnen, wie hoch die Zinsen sein werden. Bei einer gemäßigten Tilgungsrate über einen längeren Zeitraum werden Sie überrascht sein, wie hoch der Zinsanteil tatsächlich sein kann.

Kosten für die Einrichtung

Die Teppiche sind verlegt, das Bad gefliest und die Wände frisch gestrichen. Damit das neue Zuhause so richtig wohnlich wird, fehlen noch das passende Mobiliar und verschönernde Dekorelemente. Manches, was gut erhalten ist, können Mieter möglicherweise aus ihrer vorherigen Wohnung mitnehmen. Doch eine Einbauküche zum Beispiel wird eher komplett neu geplant. So summieren sich auch bei dieser Position die Kosten schnell auf einen fünfstelligen Betrag.

Auftraggeber haben verschiedenste Kosten zu bewältigen. Genauere Werte zur Kostenschätzung und Kostenberechnung erhalten Sie über statistische Kostenkennwerte. Die BKI Baukosten stellen hierbei eine zuverlässige Quelle dar. Mit den regelmäßigen Updates können Sie sich an die aktuellen Baupreise annähern.

Sind Sie Bauunternehmer oder Architekt? Dann werden Sie nur bei einigen der aufgeführten Kostenpositionen einen Anteil an den gesamten Baukosten haben. Ist es Ihnen möglich, bei gleichbleibender Qualität die Kosten zu senken, so sind Sie in einer vorteilhaften Verhandlungsposition gegenüber zukünftigen Bauherren. Informieren Sie doch gleich in unserem Ratgeber, wie Sie als Geschäftsführer langfristig noch erfolgreicher wirtschaften können.