Baumängel: Die häufigsten Baumängel und ihre Folgen

Das Gebäude ist fertiggestellt und die Abnahme kann erfolgen. Eher unerfreulich sind dann Momente, in denen Mängel am Bau festgestellt werden. Vor allem dann, wenn die Folgen die Fertigstellung verzögern oder im schlimmsten Fall zu Gefahrenquellen werden. Damit Sie vorbereitet sind und eine Abweichung frühzeitig erkennen können, nennen wir Ihnen hier die Baumängel, die am häufigsten auftreten. Wir hoffen natürlich, dass Sie keinen Mangel anzeigen müssen oder Ihnen angezeigt wird. Wenn doch, erhalten Sie nützliche Tipps und Hinweise zur Gewährleistung, zur Verjährung und wann ein Gutachten Sinn macht. 

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Was genau ist unter einem Baumangel zu verstehen?

Ein Baumangel besteht, wenn die Beschaffenheit eines Bauwerks von der vertraglich vereinbarten Leistung abweicht. Für gewöhnlich wird in der Planungsphase ein wünschenswerter Zustand definiert. Wurde die Leistung jedoch nicht genau beschrieben, so gilt das Bauwerk als frei von Sachmängeln, sofern es sich für den üblichen Einsatzzweck eignet. Ein großzügiger Balkon, der mit wenigen Personen schon statisch bedenklich ist, entspricht nicht der gewöhnlichen Verwendung. Zurecht können Sie hier von einem Baumangel sprechen. Speziell im öffentlichen Bau haben Sie sogar gemäß §13 VOB einen berechtigten Anspruch auf eine Fertigstellung, die den anerkannten Regeln der Technik entspricht.

Eine genaue Dokumentation ist schon bei der Planung grundlegend für eine spätere Beanstandung. Denn ein wesentlicher Baumangel kann weitreichende Folgen haben: Ein Mangel kann die Qualität und Nutzbarkeit des errichteten Gebäudes einschränken und eine Ursache für Folgeschäden sein. Die tatsächliche Fertigstellung des Baus kann sich hinauszögern oder wird gar gefährdet, wenn die Beseitigung der Mängel kostenseitig zu Problemen führt. Das alles sind Hindernisse und zusätzliche Aufwände, die sich niemand wünscht. Aus diesem Grund lohnt es sich, genau zu planen und schon frühzeitig alle vorliegenden Informationen in einem Bautagebuch festzuhalten.

Die 12 häufigsten Baumängel im Überblick

Vom Keller bis hin zum Dach, vom Rohbau bis hin zum Innenausbau: Eine Immobilie zu errichten erfordert viele aufeinander abgestimmte Schritte. Durch moderne Technik und gehobene Standards steigt zudem die Komplexität im gesamten Planungs- und Bauprozess. Eine hohe Fachkompetenz ist gefragt und die Zeit oft knapp, sodass Baumängel oder sogar Pfusch am Bau leider recht häufig vorkommen. Die Ursachen für auftretende Mängelliegen dabei sowohl in einer unzureichenden Planung wie auch in einer unsachgemäßen Durchführung. Indem Sie die typischen Baumängel kennen, können Sie schon von Beginn an unpassenden Verzögerungen vorbeugen:

1. Risse in Mauerwerk oder Putz

Ein schönes Mauerwerk oder ein hochwertiger Putz lassen ein neues Gebäude regelrecht erstrahlen. Es sei denn, es sind Risse erkennbar – leider ein häufiger Baumangel. Das Errichten von einem Mauerwerk oder auch das Verputzen von Wänden ist hochkomplex und damit fehleranfällig. Nicht alle Baustoffe können beispielsweise miteinander kombiniert werden und sollten unbedingt exakt nach den Vorgaben verarbeitet werden. Kommen Zeitdruck hinzu oder auch unzureichende handwerkliche Erfahrung mit den Materialien, ist die Gefahr für Risse im Putz oder Mauerwerk groß. Neben den optischen Mängeln kann Feuchtigkeit in der Fassade zu weitreichenden Schäden und Schimmelbildung führen.

2. Der Estrich weist Risse auf

Noch bevor der Estrich gegossen wird, muss geklärt sein, an welcher Stelle Dehnungsfugen gesetzt werden. Fugen an der falschen Stelle, eine unsachgemäße oder auch ungenaue Verarbeitung könnenansonsten zu unerwünschten Rissen im Estrich führen. Um diesen Baumangel rechtzeitig zu erkennen, vereinbaren Sie am besten noch bevor Bodenbeläge verlegt werden einen Besichtigungstermin. Denn schöne Teppiche, Laminat oder Fliesen versperren die Sicht und lassen die prüfenden Gedanken an den eigentlichen Fußboden schnell vergessen. Je nach Art des Verlegens können Mängel in der Tragfähigkeit oder auch Gebrauchsfähigkeit entstehen.

3. Der Rohbau wurde unzureichend entlüftet

Ein Haus im Rohbau weist er eine hohe Feuchtigkeit auf. Früher wurde der Rohbau einfach über den Winter ausgetrocknet. Ohne Fenster und Türen konnte die kalte Luft aus dem Bau die Feuchtigkeit regelrecht entziehen. Heutzutage wird ohne Unterbrechungen weitergebaut. Bauprojekte werden so schneller fertig. Doch das Thema Feuchtigkeit bleibt. Wichtig ist daher eine regelmäßige Entlüftung, damit die feuchte Luft entweicht. Vor allem der Spitzboden sollte mit Ende der Bauarbeiten ausreichend gelüftet werden. Andernfalls kann es zu Schäden durch Tauwasser und zu unerwünschtem Schimmelbefall kommen. 

Capmo-Tipp: Sobald Sie einen Baumangel entdeckt haben, sollten Sie sofort eine Mängelanzeige stellen. Damit Sie damit keinen Aufwand haben, haben wir für Sie ein gratis Muster erstellt.

4. Dampfsperre weist undichte Stellen auf

Eine Dampfsperre oder auch Dampfbremse dichtet Bauteile vor Feuchtigkeit ab. Feuchtigkeit entsteht dort, wo warme Luft auf eine kalte Oberfläche trifft. Das ist zum Beispiel bei der Dämmung der Fall: Die warme Luft aus dem Innenraum kühlt an der Innenwand ab und hinterlässt einen feuchten Film. Dringt dieser in Zwischenräume ein, kann es Schäden durch Tauwasser geben, wodurch Schimmelbildung gefördert wird. Eine undichte Dampfsperre kann auch für Zugluft sorgen und Heizkosten unnötig ansteigen lassen. Eine fachgerechte und akkurate Verarbeitung selbst in kleinsten Winkeln können diese Schäden verhindern.

5. Tür- oder Fensterlaibungen sind undicht

Werden Fenster oder Türen nicht exakt genug eingebaut, so können undichte Stellen zwischen Tür beziehungsweise Fenster und der Laibungen entstehen. Regen und Feuchtigkeit können eindringen, sich ansammeln und zu Wasserschäden führen. Putz oder Mauerwerk werden angegriffen und es kann zu Schimmelbildung kommen. Ein Indiz bei der Abnahme kann ein ungewöhnlicher Windzug an geschlossenen Fenstern oder Türen sein. Denn unerwünschte Lücken lassen nicht nur Regen, sondern auch Wind hindurch. Doch um auf der sicheren Seite zu sein, verwenden Sie am besten unterstützende Geräte, welche Luftdruckunterschiede genauer messen oder Wärmebrücken sichtbar machen und damit Schwachstellen aufdecken.

6. Das Kellersystem ist undicht

Eine Unterkellerung von Gebäuden ist oft sehr kostspielig. Umso ärgerlicher sind auftretende Baumängel wie ein undichter Keller. Fehler treten meist schon bei der Planung auf und erstrecken sich über den unsachgemäßen Einsatz der verwendeten Materialien. Besitzt der Keller einen Zugang über eine Außentreppe, ist auch hier die Gefahr von Staunässe gegeben, wenn Wasser nicht entsprechend abfließen kann.

7. Holz arbeitet und lässt Risse entstehen

Holz ist ein sehr beliebtes Naturmaterial beim Bauen. Solange es nicht komplett abgetrocknet ist, arbeitet es sozusagen und kann sich zusammenziehen. Form und Stabilität können sich zwischenzeitlich ändern und sogar Risse entstehen lassen. Holzbalken verlieren dann beispielsweise an Tragfähigkeit. Ist das Holz bereits verbaut, kann das Material ein ernst zu nehmendes Gefahrenpotenzial darstellen. 

8.Lüftungsanlagen sind undicht

Damit energieeffiziente Gebäude die hohen Standards erfüllen, werden sie äußerst luftdicht gebaut. Für ein gleichzeitig optimales Be- und Entlüften dienen entsprechende Lüftungsanlagen. Auch diese müssen komplett dicht verbaut sein, damit sie ihren eigentlichen Zweck erfüllen können. Dringt Feuchtigkeit in undichte Stellen ein, drohen Schäden am Bau.

9.Heizungsanlagen wurden falsch bemessen

Wurde eine Heizungsanlage nicht optimal bemessen oder programmiert, ist dies ein Baumangel. Neueste Systeme überzeugen zwar mit ihren modernen Eigenschaften, sind jedoch auch komplex in der Programmierung. Eine unpassende Einstellung führt schnell zu einem viel zu hohen Energieverbrauch.

Auch die beliebte Fußbodenheizung erfordert eine genaue Planung, damit sie später weder zu wenig Wärme abgibt noch zu heiß wird. Selbst die Art der Bodenbeläge und das Mobiliar müssen bereits mit in die Berechnungen einfließen. Eine Nachrüstung mit Heizkörpern verursacht nicht nur zusätzliche Kosten. Es führt auch zur Enttäuschung bei Mietern, die sich nach einem Wohngefühl ganz ohne Heizkörper gesehnt haben und den Platz ungern hergeben.

10. Sanitäranlagen sind hygienisch bedenklich

Sanitäranlagen erfordern fachkundiges Wissen für eine hygienisch saubere Trinkwasserversorgung. Eine gesundheitliche Gefahr geht beispielsweise von Legionellen aus. Sie können sich dann vermehren, wenn Trinkwasserleitungen für längere Zeit stehen. Sogenannte Stagnationsleitungen entstehen temporär im Winter, wenn Wasserzuläufe im Garten nicht genutzt werden. Erfolgt dann ein Rückfluss ins Trinkwassersystem, kann das Trinkwasser verunreinigt werden. Entleerungsventile am tiefsten Punkt der betroffenen Leitung schaffen Abhilfe. 

11. Schallschutz wird nicht erfüllt

Bei einer ungewöhnlich hohen Lärmbelästigung aus Nachbarzimmern oder anliegenden Wohnungseinheiten liegt ein Baumangel vor. Ursache sind hierbei unerwünschte Schallbrücken. Sie entstehen, wenn Schalltrennfugen nicht korrekt geplant wurden und damit die Anforderungen an den Mindestschallschutz nicht erfüllen. 

12. Baumängel am Innenausbau

Fliesen wurden schief gelegt, die Tapetenbahnen trennen einige Millimeter oder die Lieblingsfarbe an den Wänden ist einfach nur fleckig geworden. Beim Innenausbau können ebenso verschiedenste Baumängel vorkommen.

Wie Sie sehen, gibt es sehr viele Gelegenheiten, in denen sich Baumängel einschleichen können. Oft ergeben allerdings erst die Folgen daraus noch größere Schwierigkeiten. Feuchtigkeit zum Beispiel kann den Bau schädigen und gesundheitliche Probleme durch Schimmelbefall hervorrufen. Baumängel rechtzeitig zu erkennen ist daher vorteilhaft. Noch wertvoller ist das Wissen, wie Sie bereits mit einer durchdachten Planung viele der genannten Baumängel vermeiden können. 

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Wie sieht es mit der Gewährleistung aus?

Das Wichtigste vorab: Einen Baumangel müssen Sie gemäß § 634 BGB nicht akzeptieren, sofern Sie diesen rechtzeitig und wirksam zur Anzeige bringen. Mit der Vertragsvereinbarung geht eine grundsätzliche Gewährleistung einher, dass die vereinbarte Leistung frei von Rechts- und Sachmängeln übergeben wird. Rein rechtlich ist Ihnen damit zugesichert, dass das Bauwerk die notwendigen Eigenschaften besitzt, um den vertraglich vereinbarten Verwendungszweck zu erfüllen. Eine mängelfreie Leistung steht Ihnen zunächst zu. 

Im Falle eines Mangels haftet der Auftragnehmer gegenüber dem Auftraggeber. Tut er dies nicht, erfüllt er den Vertrag nicht ordnungsgemäß. Der Bauherr kann dann Schadensersatzansprüche geltend machen. Jedoch gelten spätere Ansprüche an die Behebung der Mängel nur dann, wenn nicht schon vorher die Kenntnis des Mangels vorlag und akzeptiert wurde. Doch eine Gewährleistung hat zeitlich gesehen auch seine Grenzen: Baumängel können verjähren.

Baumängel Verjährung: Wann laufen die Fristen ab?

Für gewöhnlich werden Sachmängel direkt bei Bauabnahme dokumentiert und entsprechend angezeigt. Manch ein Baumangel macht sich jedoch erst durch seine Folgen nach Monaten oder Jahren bemerkbar. Um Bauherren auch dann noch die Möglichkeit zu geben, bislang unentdeckte Baumängel anzuzeigen, gibt es gesetzlich festgelegte Verjährungsfristen.

Wann genau Baumängel verjähren, richtet sich individuell nach dem Bauprojekt:

Für private Bauverträge zum Beispiel für den Bau von Einfamilienhäusern greift das BGB: Gemäß §634a BGB verjährt die Mängelanzeige nach 5 Jahren.

Öffentliche Bauverträge richten sich nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen(VOB). Nach §13 VOB sind die Regelungen etwas detaillierter ausgelegt: Generell verjähren Baumängel hier nach 4 Jahren. Bei einfachen Leistungen verkürzt sich die bestimmte Frist auf 2 Jahre. 

Die Verjährungsfrist beginnt generell mit dem Zeitpunkt nach erfolgter Abnahme durch den Bauherren. Wurden Mängel angezeigt, beseitigt und abgenommen, ist dadurch eine neue Leistung zustande gekommen. Für diese beginnt eine neue Verjährungsfrist von 2 Jahren. Diese kann allerdings nicht vor der eigentlichen Verjährungsfrist enden, die mit der ursprünglichen Leistung einhergeht.

Einen Sonderfall in Sachen Verjährungsfristen sollten Sie kennen: Der Gesetzgeber schützt mit mit § 634a Abs. 3 BGB Bauherren vor vorsätzliche Täuschung beziehungsweise arglistiges Verschweigen von Baumängeln. Können Sie nachweisen, dass beauftragte Baufirmen Fehler vertuscht haben, so schützt Sie sogar eine bis zu 30-jährige Verjährungsfrist.

Ein Gutachten für Baumängel erstellen lassen

Sie haben einen Baumangel festgestellt. Was nun? Zunächst einmal muss die Nachweisbarkeit gesichert werden. Am besten dokumentieren Sie den Mangel mitFotos und notieren sich die Abweichungen von dem eigentlichen Soll-Zustand. Eine digitale Mängelmanagement Software erleichtert Ihnen die Aufnahme der konkreten Vorfälle. Anschließend verfassen Sie eine schriftliche Mängelanzeige.

Doch was ist, wenn Sie sich bei der Bauabnahme unsicher fühlen oder Sie den Eindruck haben, den Vorgang selbst nicht richtig einschätzen zu können? Ein Bausachverständiger oder Gutachter für Baumängel kann Ihnen unterstützend zur Seite stehen und die vorliegenden Mängel kompetent erfassen. Mit seiner Fachkompetenz erkennt er typische Schwachstellen und blickt selbst in Ecken, die Sie vielleicht übersehen hätten. Der Sachverständige dokumentiert alle erkannten Baumängel. Als Ergebnis erhalten Sie ein Gutachten, das auch vor Gericht im Falle einer Gewährleistung bei Baumängeln Bestand hat – sofern das Gutachten von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt wird. Passende Unterstützung finden Sie zum Beispiel beim Bauherren-Schutzbund.
Wollen Sie jedoch die Kosten für einen Baugutachter sparen, empfehlen wir Ihnen, bei der Erfassung der Mängel durchdacht vorzugehen. Starten Sie mit der Dokumentation der Bilder und nutzen Sie unsere Vorlage zur Mängelanzeige, um alle wichtigen Informationen strukturiert zusammenzustellen.