Bauverständiger & Baugutachter: Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen

Ein Bausachverständiger wird auf verschiedensten Gebieten im Bauwesen als unabhängiger Experte und Berater hinzugezogen. Gerade wenn es um das Abwenden oder das Feststellen von Baumängeln geht, kann er vor kostspieligen Folgen bewahren. Erfahren Sie in diesem Beitrag, in welchen Einsatzgebieten Ihnen Baugutachter zur Seite stehen können. Freuen Sie auch auf praktische Tipps, die Ihnen helfen, kompetente Unterstützung zu finden und die Kosten zu senken, ohne am falschen Ende zu sparen.

Capmo-Tipp: Damit Sie bei der Beauftragung Ihres Bausachverständigen die richtigen Fragen stellen, haben wir für Sie eine praktische Checkliste erstellt. Schauen Sie rein!

Bausachverständige: Spezialisten mit weitreichendem Fachwissen

Ein Bausachverständiger ist kurz gesagt ein Sachverständiger mit Fachkompetenz im Bauwesen. Weitere Bezeichnungen sind Baugutachter oder auch Gutachter für Bauschäden beziehungsweise Mängel, die auch als Synonym verwendet werden. Das Tätigkeitsgebiet überschneidet sich weitestgehend. Auf Einzelheiten gehen wir weiter unten im Beitrag noch genauer ein.

Bedeutung für Unternehmen im Bau

Ein Bausachverständiger ist ein Experte im Bauwesen und wird, zusammenfassend ausgedrückt, dann zurate gezogen, wenn eine objektive und fachkundige Einschätzung eines Gebäudezustands benötigt wird. Er unterstützt Beteiligte im Bauwesen, die keine Spezialisten auf dem Gebiet sind, und übernimmt stellvertretend die notwendigen Prüfungen. Die Vorteile für Auftragnehmer liegen klar auf der Hand: Mögliche Schäden und Baumängel werden schneller und fachlich genauer erkannt. Neben offensichtlichen Baumängeln kann er aufgrund seiner Erfahrung auch versteckte Baumängel viel genauer ausfindig machen. Daraus lassen sich sehr viel konkreter die notwendigen Maßnahmen zur Schadensbehebung benennen und die daraus resultierenden Kosten bestimmen. Das vermeidet mögliche Folgeschäden vermeiden und erspart auf lange Sicht hohe Aufwendungen.

Aufgabengebiete eines Sachverständigen

Das Aufgabengebiet eines Bausachverständigen ist sehr breit gefächert. Während seiner Tätigkeit kommt er mit verschiedenen Fachbereichen des Bauwesens in Berührung. Für welche Themenschwerpunkte ein Gutachter eingesetzt werden kann, schauen wir uns im Folgenden an:

Prüfung von Bauverträgen

Mit dem Aufsetzen eines Bauvertrages werden wichtige Rechte und Pflichten der Vertragsparteien festgelegt. Um auf der sicheren Seite zu sein, können Sachverständige für die Prüfung von Bauverträgen und vorliegende Baubeschreibungen konsultiert werden.

Bauberatung und Baubegleitung

Ein Sachverständiger kann während der gesamten Bauplanungs- und Ausführungsphase als Berater und Begutachter zur Seite stehen. Sie unterstützen damit Bauherren oder auch Bauleiter bei der Organisation eines reibungslosen Ablaufs auf der Baustelle. Eine baubegleitende Qualitätsüberwachung vermeidet Fehler bereits von Beginn an und sorgt dafür, dass weniger Baumängel entstehen.

Begutachtung bei der Bauabnahme

Mit der Bauabnahme wird ein Bauwerk auf seinen mangelfreien Zustand hin geprüft. Da Laien auf dem Gebiet oftmals nicht alle möglichen Baumängel erkennen können, werden bei der Abnahme Baugutachter hinzugezogen.

Beweissicherung vor Baubeginn

Bei einer Beweissicherung vor Baubeginn wird die Verfassung der umliegenden Straßen, Gebäude und Grundstücke dokumentiert. Hierbei werden Schäden und Baumängel festgestellt. Die Gutachten sichern Bauunternehmen ab, falls im Laufe der Bauarbeiten Bauschäden entstehen oder vermeintlich neue Mängel erkannt werden. Sie liefern Beweise darüber, für welchen Schaden das Bauunternehmen dann tatsächlich haftbar gemacht werden kann.

Schadensbewertung

Verschiedenste Baumängel erkennen zu können, ist eine Kernaufgabe des Sachverständigen im Bau. Das Feststellen von Undichtigkeiten und Schimmelbefall, die Messung von Schadstoffbelastungen oder die Aufnahme von Brandschäden sind nur einige wenige Beispiel. Ein Sachverständiger für Bauschäden dokumentiert die Mängel und erstellt die dazu notwendigen Gutachten.

Schlichtung unter den Baubeteiligten

Da es bei der Beseitigung von Bauschäden um große Geldsummen geht, kommt es häufig zu Streitigkeiten, wenn geklärt werden soll, wer dafür aufkommt. Eine mangelnde Beweislage führt zusätzlich zu Diskussionen. Mit der Beweissicherung seitens der Gutachter kommt ihnen zugleich auch eine schlichtende Rolle hinzu. Selbst während bereits gerichtliche Prozesse laufen, kann er durchaus für eine außergerichtliche Klärung des Falles sorgen und allen Beteiligten Zeit und Kosten einsparen.

Energieberatung 

Dreht es sich um nachhaltiges Bauen, spielt auch der Energieverbrauch in der Nutzungsphase eine wichtige Rolle. Ein Bausachverständiger berät rund um einen energetisch effizienten Bau während der Errichtung neuer Gebäude, aber auch bei Sanierungen bestehender Bauobjekte. Er stellt beispielsweise auch Energieausweise für Gebäude aus und berät, wie der Energieverbrauch gesenkt werden kann.

Immobilienbewertung

Ein Gebäude wird veräußert und der Käufer benötigt im Rahmen einer Due Diligence Prüfung eine fundierte Wertermittlung. Für diesen Fall kommen Immobiliengutachter zum Einsatz und prüfen den Zustand des Hauses im Detail. Noch dazu beraten Sie bei der Einschätzung von Sanierungsmaßnahmen und dienen als Unterstützung im gesamten Kaufprozess.

Verschiedene Bezeichnungen für Experten

Die Bezeichnungen Bausachverständiger, Bauschadensgutachter und Baugutachter landen schnell in einem Topf. Überwiegend deckt sich deren Bedeutung, doch im Detail unterscheiden sie sich dennoch. Erfahren Sie hier die Unterschiede:

Bausachverständiger

Der Begriff Bausachverständiger ist der offizielle Ausdruck, wenn es um einen Sachverständigentätigkeit im Bau handelt. Auch gesetzlich wird eher von einem Sachverständigen gesprochen.

Baugutachter

Als Synonym für den Bausachverständigen wird der Begriff Baugutachter verwendet. Er ist genauso korrekt, doch mehr umgangssprachlich zu sehen. Er leitet sich davon ab, dass Bausachverständige Gutachten erstellen und damit verständlicherweise auch Gutachter sind.

Bauschadensgutachter

Der Bauschadensgutachter oder auch einfach Gutachter für Bauschäden, ist lediglich ein Ausdruck für ein Spezialgebiet des Gutachters. Grundsätzlich drehen sich die meisten Begutachtungen um das Feststellen von Mängeln oder im besten Fall der Mangelfreiheit. Ein Bauschadensgutachter wird konkret für die Bewertung eines bereits bekannten Schadens eingesetzt.

Bei einer gewissen Spezialisierung auf ein Fachgebiet lassen sich genau genommen noch viele weitere Begrifflichkeiten finden. So ist ein Immobiliensachverständige auf Wohngebäude spezialisiert und ein Bodengutachter auf Erduntersuchungen.

Bausachverständiger: Kosten für professionelle Gutachten

Die Kosten für einen Bausachverständigen pauschal zu nennen, ist nicht so einfach möglich. Den Preis beeinflussen viele verschiedene Faktoren. Worauf es ankommt und mit welchen Baugutachter-Kosten Sie ungefähr rechnen können, fassen wir einmal zusammen. Noch dazu geben wir Ihnen Tipps, wie Sie selbst die Aufwendungen dabei reduzieren können.

Einschätzung der Kosten für Bausachverständige

Das Honorar für einen Sachverständigen wird frei verhandelt. Der generelle Stundensatz liegt zwischen 70 und 250 €. Hinzu kommen beispielsweise noch Fahrtkosten oder Aufwände für die Erstellung des Gutachtens. Pro A4 Seite werden etwa 40 € kalkuliert. Statt jede Leistung in Einzelpositionen abzurechnen, bieten Sachverständige auch Pauschalpreise an. Hier sollte vorab genau geklärt werden, in welcher Form abgerechnet wird, bevor es später zu Überraschungen kommt, falls kleine Positionen sich zu höheren Summen aufschaukeln. Einfache Prüfungen belaufen sich auf wenige Hundert Euro. Je komplexer es wird, umso eher landen Sie im vierstelligen Bereich.

Die genauen Kosten für einen Bausachverständigen hängen von dem Aufwand ab, der sich aus der Begutachtung selbst, der Dokumentation und der Beratung zum Sachverhalt ergibt. Noch dazu lassen sich Sachverständige auch eine gewisse Fachkompetenz, langjährige Berufserfahrung und besonders schwierige Fälle entsprechend höher vergüten. Vereidigte, staatlich anerkannte oder freie Sachverständige setzen ebenso unterschiedlich hohe Kosten an.

Wie Sie die Baugutachter-Kosten senken können

Da Fahrtkosten eine Komponente der Aufwendungen darstellen, lohnt es sich, einen Bausachverständigen in der Nähe zu engagieren, um an dieser Stelle Kosten zu sparen. Auch können Sie Abstriche bei der langjährigen Erfahrung eines Bausachverständigen machen und so die Leistung günstig einkaufen. Doch bedenken Sie, dass jeder nicht aufgedeckte Mangel oder ungenau dokumentierte Fall wiederum Kosten in der Zukunft aufrufen kann. In den meisten Fällen schlagen diese dann viel stärker zu Buche im Vergleich zu den Ersparnissen bei der Wahl des Sachverständigen.

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Clever Mitwirken und das Zeitkontingent niedrig halten

Wenn Sie einen Bausachverständigen beauftragen, ist die Qualität seiner Leistung zu Teilen auch davon abhängig, wie gut Sie selbst mitwirken und den Gutachter in einem verhältnismäßigen Rahmen unterstützen. Gewissermaßen sind Sie sogar rechtlich zur Mitwirkung verpflichtet. Das umfasst zum Beispiel die Bereitstellung an notwendigen Informationen rund um das Bauobjekt, welches im Mittelpunkt der Begutachtung steht. Noch dazu müssen Sie den Zugang zum Baugelände ermöglichen, damit erforderliche Begehungen stattfinden können. 

Bei diesen beiden Aspekten finden wir bereits genügend Potenzial, wo Sie selbst aktiv werden können, um die Kosten gering zu halten. Um die Aufwendungen für den Baugutachter nicht in die Höhe schnellen zu lassen, ist es zum einen empfehlenswert, die Termine für die Begehungen so reibungslos wie möglich zu planen und abzuwickeln. Der Gutachter sollte bei seinen Begutachtungen vor Ort möglichst wenig behindert werden.

Zum anderen reduziert eine kompakte und übersichtliche Bereitstellung von Informationen unnötige Mehraufwände. Hier können Sie Ihre eigene Zeit und die der Gutachter und somit auch Kosten einsparen, wenn Sie auf Knopfdruck eine vollständige Dokumentation abliefern können. 

Effektives Arbeiten durch digitale Dokumentationen

Oft genug verschwinden in der Praxis Auftraggeber erst einmal hinter ihren Aktenordnern und versuchen in einer Nacht- und Nebelaktion alle notwendigen Unterlagen zusammenzustellen. Hierbei nicht durchzusehen oder Wichtiges zu vergessen, ist dabei oft vorprogrammiert. Eine digitale Dokumentation mittels einer Bausoftware schafft Abhilfe zum analogen Chaos. Wenn Sie dabei auch noch kontinuierlich die Daten Tag für Tag pflegen, ist das lückenlose Nachvollziehen des Baugeschehens um einiges leichter möglich. Sie können sich mit Sicherheit vorstellen, wie viel weniger Papierkram und Organisatorisches den Kopf für die wirklich wichtigen Dinge direkt im Bau freihält.

Bausachverständiger in Ihrer Nähe finden

Einen Bausachverständigen in der Nähe zu finden, ist bei dem breiten Angebot an Experten eine zu bewältigende Aufgabe. Was Sie dazu vorab wissen müssen, sind die Unterschiede zwischen einem unabhängigen und vereidigten Bausachverständigen und was einen guten Experten sonst noch ausmacht. Dann kann es auch schon losgehen mit der Suche. Wir werfen dabei einen Blick auf ausgewählte Städte, was Ihnen bei Ihrer Recherche noch den ein oder anderen Tipp vermitteln kann.

Vereidigter Bausachverständiger versus unabhängiger Bausachverständiger

Wir haben die Unterschiede zwischen den Baugutachternbereits erläutert. Wenn Sie direkt auf der Suche nach einem Sachverständigen im Bau sind, stellt sich oft die Frage: Muss dieser vereidigt sein oder kann der entsprechende Sachverhalt auch zuversichtlich von einem unabhängigen Gutachter erledigt werden?. Betrachten wir dazu die Unterschiede:

Vereidigte Bausachverständige

Ein vereidigter Bausachverständiger hat sich auf verschiedenen Ebene im Bauwesen als sehr kompetent erwiesen. In gerichtlichen Verfahren werden beispielsweise nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige beauftragt, um sich auf ein qualitativ hochwertiges Gutachten verlassen zu können. Sind Sie selbst in einen Gerichtsprozess verwickelt, so wird das Gericht den Gutachter bestellen. Sie können höchstens eine Empfehlung aussprechen, wenn Sie einen Einfluss ausüben möchten. Allerdings ist die Bestellung eines Sachverständigen ohnehin ein Vorgehen, welches weitestgehend objektiv vonstattengehen soll, weshalb die Empfehlung kein Gehör finden muss. Beauftragen Sie zeitgleich einen Sachverständigen, so wird Ihre sogenannte private Beweissicherung weniger vor Gericht wirksam sein als das gerichtlich erwirkte Gutachten. Es kann lediglich als ein Parteivortrag in die Verhandlung eingebracht werden.

Unabhängige Sachverständige 

Ein unabhängiger Sachverständiger belegt ein neutrales Vorgehen bei der Analyse und Beurteilung der Fälle, für die er eingesetzt wird. Unabhängig handelt beispielsweise eine extern beauftragte Person. Parteiisch hingegen kann ein Experte sein, der direkt mit den beteiligten Baufirmen, Architekten oder Ingenieurbüros zu tun hat oder Teil von ihnen ist. Sind wirtschaftliche Verflechtungen erkennbar, kann die Objektivität nicht garantiert werden und das Ergebnis zuungunsten einer Partei verfälscht sein, was nicht einmal beabsichtigt sein muss.

Was zeichnet einen Sachverständigen aus?

Vom Prinzip her kann sich jeder als ein Sachverständiger ausgeben, da diese Berufsbezeichnung nicht geschützt ist. Dennoch bieten spezielle Prüfungen und Zertifikate einen Rahmen, in dem Gutachter ihre Kenntnis unter Beweis stellen können. TÜV, DEKRA oder IHK sind hier Anlaufstellen, die mit den ausgestellten Zertifikaten genannt werden. Darüber hinaus gibt es zwei DIN-Normen, die ISO 9001:2008 und die ISO/IEC 17024, die eine Vergleichbarkeit ermöglichen und sogar weltweit anerkannt sind. Ein guter Sachverständiger überzeugt auch durch seine unabhängige und objektive Arbeit, lässt sich nicht beeinflussen und steht für eine hohe Vertrauenswürdigkeit.

Bausachverständige in Berlin

Einen Bausachverständigen in Berlin zu finden, ist bei der immensen Auswahl in der größten Stadt Deutschlands eine Leichtigkeit. Ob Architekten- oder Ingenieurbüro, spezialisiertes Baugutachterbüro oder freier Experte – es gibt in jedem Stadtteil zahlreiche Sachverständige, die Sie bei den verschiedensten Aufgabenstellungen unterstützen können.

Bausachverständige in Hamburg

In der Hansestadt finden Sie eine große Auswahl an Bausachverständigen. Hamburg bietet zahlreiche Experten, die sowohl in ganzen Unternehmensgesellschaften professionell aufgestellt sind, aber auch als Einzelunternehmer beratend tätig sind. Interessant ist auch das IBB – Institut für Bauphysik und Bauchemie – Baustofflabor Hamburg GmbH, welches neben der Beratungsleistung direkt die Untersuchungs- und Auswertungsmöglichkeiten in einem eigenen Baustofflabor selbst durchführen kann.

Bausachverständige aus München

Kompetente Bausachverständige in München finden Sie auch hier in Dutzenden kleineren oder größeren Unternehmen. Je nach Sachgebiet können Sie spezialisierte Gutachter konsultieren und daher, was den Erfahrungsschatz betrifft, aus dem Vollen schöpfen. Wenn Sie ein Bauvorhaben in Bayern durch einen Sachverständigen begleiten lassen wollen, so ist München in jedem Fall ein interessantes Ballungsgebiet.

Bausachverständige in Hannover

Ob beim Bau einer Immobilie oder für den Hauskauf – Bausachverständige in Hannover gibt es einige, die Sie bei der Prüfung unterstützen. Hannover ist dabei eines der wichtigsten Städte in Niedersachsen, wenn es um die Beauftragung von Baugutachtern geht.

Bausachverständige in Köln

Um einen kompetenten Bausachverständigen in Köln und Umgebung zu finden, gibt es in verschiedenen Stadtteilen diverse Anbieter. Es lohnt sich tatsächlich, den Blick direkt auf Köln zu richten, denn kommen Sie etwas weiter außerhalb, wie etwa nach Leverkusen, werden Sachverständige zunehmend rar. 

Bausachverständige in und um Bremen

Mitten im Stadtzentrum und auch nördlich entlang der Weser zieht sich ein ganzes Band an Sachverständigen für Bremen. Zwar sind auch in kleineren Städten in der Umgebung Baugutachter ansässig, doch wird es gerade durch die gute Autobahnanbindung für ländliche Gegenden interessant, dieses Potenzial an fachkompetenter Unterstützung nutzen zu können.

Bausachverständiger Stuttgart und Umgebung

Auf der Suche nach einem Bausachverständigen in Stuttgart lohnt sich wiederum der Blick ins Umland. Denn hier zentriert sich die Kompetenz weniger, sondern streut sich auf Ortschaften wie Ludwigsburg, Vaihingen oder Esslingen. Durch eine gute Autobahnanbindung sind Entfernungen schnell überwunden. 

Die Beauftragung: So finden Sie einen Baugutachter

Sie selbst können oder wollen die erforderlichen Prüfungen nicht durchführen oder benötigen ein unabhängiges Urteil? Damit Ihre Suche und Beauftragung eines Bausachverständigen zum Erfolg wird, haben wir für Sie einige Tipps zusammengestellt.

Vorgehen bei der Suche nach einem Baugutachter

Eine gute Vorbereitung macht sich bei der Suche eines Gutachters bezahlt. Drei einfache Schritte unterstützen Sie dabei:

1. Definieren Sie zunächst Ihren konkreten Bedarf: Was muss genau geprüft beziehungsweise fachkundig unter die Lupe genommen werden. Hierzu hilft Ihnen nochmals der Blick auf die Übersicht zu den Aufgabengebieten eines Bausachverständigen weiter oben in diesem Beitrag.

2. Klären Sie die Frage danach, ob Sie mit einem freien, geprüften oder vereidigten Bausachverständigen zusammenarbeiten wollen. Beachten Sie dabei auch, welche Qualifikation des Gutachters für den Sachverhalt dienlich ist. Recherchieren Sie nach geeigneten Baugutachtern, die Erfahrung auf dem Gebiet mitbringen, welches Sie in Auftrag geben wollen. Halten Sie Ausschau nach Zertifikaten und abgeschlossenen Projekten, um sich von der fachlichen Eignung zu überzeugen. Lesen Sie noch dazu Kundenbewertungen und Meinungen im Internet.

3. Formulieren Sie Ihr konkretes Anliegen telefonisch und in jedem Fall auch schriftlich mit einem Anschreiben. Lassen Sie sich ein Angebot ausstellen. Vergleichen Sie im Zweifel mehrere Angebote von verschiedenen Bausachverständigen, um ein sicheres Gefühl bei der Auswahl zu erhalten. Hinterfragen Sie in den Kennenlerngesprächen, was Sie konkret tun müssen, damit der Baugutachter seine Leistung bestmöglich abliefern kann.

Benötigte Informationen für die Beauftragung

Eine erfolgreiche Beauftragung endet mit einem Gutachten. Damit dieses zu Ihrer Zufriedenheit erstellt werden kann, ist eine Reihe an Informationen notwendig. Sie als Auftraggeber sind sogar dazu verpflichtet, aktiv mitzuwirken.

Zunächst geht es um die genaue Beschreibung des Sachverhalts. Wofür und zu welchem Zweck dient das benötigte Gutachten? Was soll genau geprüft werden? Des Weiteren müssen Sie alle einschlägigen Unterlagen bereitstellen, die für die zu prüfende Sache relevant sind. Das können Baupläne sein, Bauverträge und auch Baudokumentationen. Schnell kommt damit sehr viel Papierkram zusammen, welches mühsam zusammengesucht werden muss. Setzen Sie bereits auf eine digitale Dokumentation, so können Sie alle Informationen gebündelt und strukturiert ohne großartige Mehraufwendungen an den Sachverständigen weiterleiten.

Abgesehen von den analogen oder digitalen Daten benötigt Ihr Bausachverständiger Zugang zum Baugelände für die eigentliche Untersuchung und Prüfung. Die Besichtigung sollte für den Baugutachter in dem Rahmen ermöglicht werden, wie er seine Aufgabe sachgemäß ausführen kann.

Capmo-Tipp: Um für den Ernstfall gewappnet zu sein, sollten Sie alle relevanten Informationen stets auf bei Bedarf vorlegen können. Das gelingt mit einer digitalen Ablage der Daten in einem System, wo Sie Fotos, Text oder Sprachnachrichten mit einem genauen Zeitstempel speichern können. Durch eine kontinuierliche Dokumentation lassen Sie alle Vorfälle der Vergangenheit ohne viel Aufwand lückenlos nachvollziehen. Sie erleichtern damit nicht nur sich selbst, sondern auch dem Gutachter seine Arbeit für ein schneller vorliegendes und auch tendenziell besseres Endergebnis.

Beauftragung eines Sachverständigen mittels Checkliste

Einer der wichtigsten Schritte, um den Stein ins Rollen zu bringen, ist die Beauftragung des Sachverständigen. Schon in diesem Schritt das Anliegen so konkret wie möglich zu formulieren, erhöht die Erfolgschancen auf eine zielgerichtete, effektive und ordentliche Prüfung Ihres konkreten Falls. Machen Sie es sich leicht und setzen Sie auf ein Muster, um sich auf die wichtigen Inhalte konzentrieren zu können. Sie finden in unserer Vorlagensammlung ein Muster für die Beauftragung eines Sachverständigen und viele andere nützliche Dokumente mehr.

Ob als Bauleiter, Architekt oder Bauunternehmer: Damit auch Sie den richtigen Sachverständigen für Ihren Bedarf finden, überlassen Sie die Suche nicht dem Zufall. Gehen Sie organisiert vor und nutzen Sie dazu unsere Bausachverständigen Checkliste. Einfach kostenfrei herunterladen und Schritt für Schritt abhaken, bis Sie das gewünschte Gutachten in den Händen halten.