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Bauvertragsrecht

Bauvertragsrecht 2018 – Wie ändert sich die Mängelhaftung?

Mit der am 01.01.2018 in Kraft getretenen reformirte Bauvertragsrecht sollten der Verbraucherschutz und die Haftungsgerechtigkeit wieder verstärkt in den Fokus der Gesetzgebung rücken. Lange Zeit ließen Anpassungen auf sich warten und selbst auf die wesentlichen Fragen des Bauvertragsrechts lieferte das bisherige Gesetzeswerk keine zufrieden stellenden Antworten. Besonders die Mängelhaftung im Hinblick auf das Abnahmeprozedere und Nacherfüllungspflichten innerhalb von Gewährleistungsfristen sind ein bekanntes und häufiges Streitthema. Im Zuge von Unklarheiten bezüglich der Abnahmeregelungen kommt es nicht nur in Einzelfällen abwechselnd jeweils zu Benachteiligungen der Auftraggeber- oder Auftragnehmerseite.

Was ändert sich also konkret und ist eine Verbesserung der Situation in Sicht?

Am Anfang davon steht demzufolge die Frage: Was ist überhaupt ein Mangel?

Die Gesetzgebung unterscheidet hierbei einen Sach- von einem Rechtsmangel.  Das Werk ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf das Werk keine oder nur die im Vertrag übernommenen Rechte gegen den Besteller geltend machen können.

Der Sachmangel setzt sich aus drei Hürden zusammen von denen alle „übersprungen“ werden müssen um einen Mangel eindeutig identifizierbar zu machen.

 

1. Anerkannte Regeln der Technik und vereinbarte Beschaffenheit

Eine der Besonderheiten der bauvertraglichen Mängelrechte ist die Verpflichtung des Auftragnehmers, die Bauleistung nach den anerkannten Regeln der Technik zu erbringen. Dabei ist in besonderer Weise zu beachten, dass eine Konformität mit DIN-Normen keine Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik garantiert!

Die vereinbarte Beschaffenheit demgegenüber definiert die Ist-Beschaffenheit der Bauleistung. Vereinbart ist die Beschaffenheit, wenn sie im Vertrag, auch aufgrund eines Bestätigungsschreibens oder stillschweigend, festgelegt ist. Es genügt jede verbindliche Beschreibung. Ist die Beschaffenheit durch Funktion und Ausführungsart beschrieben, richtet sich die geschuldete Qualität danach, was mit der vereinbarten Ausführungsart üblicherweise erreicht werden kann.

 

2. Nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendungseignung

Sobald eine Vereinbarung zur Beschaffenheit fehlt, kommt es auf die Funktionstüchtigkeit des Werkes an. Hierbei ist zunächst die Funktion zu bestimmen, dann die Frage der Eignung des Werkes für diese zu prüfen. Fehlt sie, liegt auch bei Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik ein Mangel vor.

 

3. Gewöhnliche Verwendungseignung

Auf der dritten Stufe der Sachmangelprüfung kommt es auf die gewöhnliche Verwendung an. Die Leistung eignet sich für die gewöhnliche Verwendung, wenn sie eine Beschaffenheit aufweist, die nach den anerkannten Regeln der Technik objektiv und im Hinblick auf die im Bauvertragsrecht gegebenen Anforderungen bei einer durchschnittlichen Erwartungshaltung verlangt und vorausgesetzt werden kann. Sie bildet also die unterste Hürde bei der Identifikation eines Mangels.

 

Was sind also die wichtigsten Änderungen im Bauvertragsrecht im Zuge der Abnahmeprozedur und der Gewährleistung?

 

Pflicht zur Zustandsfeststellung

In der bisherigen Situation kam es bei verweigerten Abnahmen aufgrund von Mängeln, häufig zu Streitfragen. Gerade bei der Nutzung durch Folgegewerke wurde die Beweissicherung des gerügten Mangels und damit die Klärung der Verantwortlichkeit oft erschwert.

Um diesen Beweisschwierigkeiten bei verweigerter Abnahme zu vermeiden, hat der Besteller künftig bei behaupteten Mängeln an einer gemeinsamen Feststellung des Zustandes des Werks mitzuwirken. Das erstellte Dokument muss von beiden Parteien unterschrieben und mit dem entsprechenden Datum versehen werden.

Diese sogenannte Zustandserstellung kann vom Bauunternehmer einseitig vorgenommen werden, wenn der Besteller an einem vereinbarten Termin oder einem vom Bauunternehmer unter Wahrung einer angemessenen Frist bestimmten Termin nicht teilnimmt.

Fiktion der Abnahme der Bauleistung

Gemäß § 640 Abs. 2 BGB wird die Abnahme fingiert, wenn der Besteller sich innerhalb einer vom Bauunternehmer nach Fertigstellung gesetzten angemessenen Frist nicht zum Abnahmeverlangen äußert oder wenn er die Abnahme ohne Benennung von Mängeln verweigert.

Das Bedeutet somit auch, dass ein Werk trotz Mängeln als abgenommen gilt, wenn diese nicht innerhalb der Frist vom Auftraggeber benannt werden!

Einbaufälle wurden im Bauvertragsrecht neu geregelt

Vor dem inkrafttreten der Reform blieben Bauunternehmen die im Zuge der kaufrechtlichen Nacherfüllungspflicht ihr mangelhaftes Werk wieder aus- und einbauen mussten, selbst dann auf den dafür nötigen Kosten sitzen, wenn der verbaute Baustoff des Händlers mangelhaft war. Gerade diese Kosten für den Aus- und Einbau stellen allerdings einen Großteil der Aufwendungen dar.

Ab diesem Jahr gilt gemäß § 439 Abs. 3 Satz 1 BGB, dass der Verkäufer im Rahmen der Nacherfüllung künftig verpflichtet ist, dem Käufer die erforderlichen Aufwendungen für das Entfernen der mangelhaften und den Einbau und das Anbringen der nachgebesserten oder gelieferten mangelfreien Sache zu ersetzen, wenn der Käufer die mangelhafte Sache gemäß ihrer Art und ihrem Verwendungszweck in eine andere Sache eingebaut oder an eine andere Sache angebracht hat.

Spezielle Vorschriften zum Architekten- und Ingenieurvertrag wurden aufgenommen

Die Planer können nun im Rahmen ihrer gesamtschuldnerischen Haftung mit dem Bauunternehmer bei Mängeln infolge von Überwachungsfehlern den Schadensersatz verweigern, solange der Auftraggeber nicht zunächst dem Bauunternehmer eine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt hat.  Ab der Abnahme der letzten Bauleistung kann der Planer außerdem – auch ohne explizite Vereinbarung von Teilabnahmen – eine Abnahme seiner bis dahin erbrachten Planungsleistungen verlangen.

Die Reform sieht neben der Verankerung neuer Gesetze und Vorschriften auch eine institutionelle Änderung vor. Durch Einrichtung spezialisierter Baukammern bei den Landgerichten sollen in Zukunft Bauprozesse erheblich beschleunigt werden.

https://www.capmo.de/app-fuer-bauleiter/die-3-besten-apps-fuer-bauleiter/

Inwieweit die neu eingeführten Regelungen des Staates zu einer Verbesserung der Situation beitragen können und eine gleichberechtigenden Einfluss in diesem streitanfälligen Themengebiet haben werden, wird sich im Lauf der Zeit zeigen. Sicher ist allerdings, dass andere Reformierungen des Bauvertragsrecht weit weniger lang auf sich warten lassen werden. Gerade im Bereich der Technologien wird die Digitalisierung vor allem die Dokumentation und damit Beweissicherung, aber auch die Kommunikation und Koordination in der Baubranche erheblich erleichtern. Ergänzend zum Ansatz der Regierung, Bauprozesse schneller abzuwickeln, kann hierdurch im Idealfall die Masse an Streitfällen deutlich reduziert werden. Einige Beipiele wie Bauprozesse durch Technologie verbessert werden können finden Sie auch in dem Artikel “3 Apps für Bauleiter”!

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