Alles Wissenswerte zur Bauabnahmeprotokoll nach VOB/B (inkl. Mustervorlage)

Bauabhnahmeprotokoll VOB/B

Die Bauabnahme ist in jedem Bauprojekt ein wichtiger Meilenstein – und ein Knackpunkt. Denn die Abnahme hat empfindliche rechtliche Folgen. Ein Beispiel: Die Gefahr der Leistung geht auf den Auftraggeber über (§ 12 Absatz 6 VOB/B). Als Bauleiter sind Sie naturgemäß der Auftraggeber vieler Leistungen, die von den verschiedenen Gewerken durchgeführt werden. Daher lohnt sich hier ein standardisiertes Vorgehen allemal.

In diesem Artikel geben wir Ihnen einen Überblick über alles Wissenswerte rund um die Bauabnahme nach der VOB/B inkl. einer Mustervorlage für Ihr VOB Bauabnahmeprotokoll:

Die Bauabnahme: BGB vs. VOB/B

Die Abnahme von Werkleistungen ist sowohl im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) als auch in Teil B der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B, früher: Verdingungsordnung für Bauleistungen) geregelt. Bereits in unserem Artikel über Mängelmanagement erklärten wir einige Unterschiede zwischen dem Baurecht nach BGB und VOB/B – gerade die Bauabnahme ist einer der Fälle, in denen es hier wesentliche Abweichungen gibt.

Abnahme nach BGB

Das BGB unterscheidet seit der Baurechtsreform Anfang 2018 nicht mehr nur zwischen Kauf- und Werkvertrag, sondern definiert auch Bauverträge. Jedoch setzen sich die neuen Paragraphen § 650 ff. auch weiterhin kaum mit der Bauabnahme auseinander. Lediglich in § 650g BGB heißt es, seien Besteller und Unternehmer zu einer gemeinsamen Feststellung des Zustandes des Werks angehalten.

Die Bauabnahme richtet sich daher weiterhin nach §640 BGB. Demzufolge gilt ein als abgenommen, wenn der „Besteller“ (Bauherr, Auftraggeber) die bestellte Sache „in der Hauptsache billigt“. Damit gilt der Werkvertrag als erfüllt und der Unternehmer (Auftragnehmer) wird aus seinen Erfüllungspflichten erlassen.

Abnahme nach VOB/B

Für eine genauere Regelung der Bauabnahme kann das VOB hinzugezogen werden: In §12 VOB/B wird die Abnahme wesentlich eingehender geregelt, als im BGB. Damit ein VOB Abnahmeprotokoll wirksam wird, bedarf es der schriftlichen Vereinbarung im Vertrag. Das heißt, der Bauvertrag muss mit der VOB/B als Rechtsgrundlage aufgesetzt werden, sodass der Auftraggeber Kenntnis vom Wortlaut der VOB/B erhält und dies möglichst mit seiner Unterschrift bestätigt.

Dabei sollten Sie es aber nicht belassen! Prüfen Sie genau, welche Bestimmungen der VOB/B Sie übernehmen wollen – und welche nicht. So lohnt es sich beispielsweise oft, im Bauvertrag zusätzlich die Notwendigkeit einer förmlichen Bauabnahme zu vereinbaren und gleichzeitig die Abnahme von Teilleistungen auszuschließen. 

Bauabnahme nach VOB/B: Darum sind Bauabnahme und Abnahmeprotokoll wichtig

Ist eine förmliche Bauabnahme vereinbart, bedeutet dies eine gemeinsame Begehung der Baustelle von Auftraggeber und Auftraggeber sowie im Beisein des Architekten bzw. Ingenieurs. Zuvor muss ein Abnahmeprotokoll erstellt werden, das folgende Aspekte festhält:

  • festgestellte Mängel
  • Vorbehalte wegen Vertragsstrafe
  • Minderungen für nicht zu beseitigende Mängel
  • Termin zur Mängelbeseitigung
  • Beginn (Abnahmedatum) und Ende (z. B. 5 Jahre nach Abnahmedatum) der Verjährungsfrist der Mängelansprüche

Als Auftraggeber sollten Sie die Bauabnahme keinesfalls auf die leichte Schulter nehmen – ebenso wenig ein sorgfältig geführtes Abnahmeprotokoll! Denn ist die Abnahme einmal erfolgt, bedeutet das wesentliche rechtliche Konsequenzen für Sie und den Ablauf auf Ihrer Baustelle. Nach der Bauabnahme geht die Gefahr geht auf Sie über – genauso wie die Beweislast bei im Nachhinein auftretenden Mängeln. Außerdem beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche und die Zahlung der Leistung wird fällig.

Vor allem in Bezug auf den Gefahrenübergang könnten praktische Maßnahmen notwendig werden. War nach §4  Absatz 5 VOB/B vor der Abnahme noch Ihr Auftragnehmer für den Schutz vor Diebstahl und Beschädigung zuständig, ist dies nach der Bauabnahme nun Ihre Aufgabe.

Die förmliche Bauabnahme

Gründe genug, um im Interesse beider Parteien eine förmliche Bauabnahme inklusive VOB Abnahmeprotokoll durchzuführen! Dazu vereinbaren Sie einen festen Termin mit Ihrem Vertragspartner. Das ist auch dann sinnvoll, wenn Sie bereits wissen, dass die Bauabnahme aufgrund von wesentlichen Mängeln derzeit nicht möglich ist. Denn dabei können Sie Ihre Position offiziell klar machen und alle Mängel protokollieren, die noch beseitigt werden müssen. So kann Ihr Auftragnehmer im Nachhinein nichts anderes behaupten.

Laut § 12 Absatz 3 VOB/B gilt also: „Wegen wesentlicher Mängel kann die Abnahme bis zur Beseitigung verweigert werden.“

Ab wann ein Mangel als wesentlich gilt, ist in eine Einzelfallentscheidung und muss im Verhältnis mit dem gesamten Bauwerk beurteilt werden. In aller Regel kann man aber von einem wesentlichen Mangel ausgehen, wenn die Gebrauchstauglichkeit nicht gegeben ist oder wenn das Werk nicht den Regeln der Technik entspricht. Rein optische Mängel sind kein Grund, die Abnahme zu verweigern – es sei denn, sie weichen extrem von der vereinbarten Beschaffenheit ab oder sind deutlich auffällig wie beispielsweise eine falsche Wandfarbe.

Die Gefahr einer stillschweigenden Abnahme

Wir raten Ihnen in jedem Fall zu einer förmlichen Bauabnahme, denn ein Verzicht darauf kann ungewollte Konsequenzen haben. Bezahlen Sie nach Fertigstellung nämlich ohne Abnahme die Rechnung Ihres Arbeitnehmers, gilt dies vor Gericht im Allgemeinen als stillschweigende Abnahme. Auch wenn Sie zu spät auf die Fertigstellungsmitteilung reagieren, greift nach §12 Absatz 5 VOB/B eine fiktive Abnahme, in der die Bauleistung nach 12 Werktagen als abgenommen gilt. Nehmen Sie das erstellte Bauwerk in Gebrauch, sind es sogar nur 6 Werktage.

Um solchen Szenarien von Beginn an vorzubeugen, gibt es eine einfache Lösung: Vereinbaren Sie die Notwendigkeit einer förmlichen Abnahme bereits im Bauvertrag! Sowohl als Auftraggeber als auch als Auftragnehmer sollten Sie zudem auf das Führen eines Abnahmeprotokolls bestehen. Damit gehen beide Vertragspartner hinsichtlich Gewährleistungsfristen, Anerkenntnis von Mängeln und der Mängelbeseitigung auf Nummer sicher!

Sind Teilabnahmen sinnvoll?

Grundsätzlich hat der Auftragnehmer Anspruch auf eine Teilabnahme, sobald abgeschlossene Leistungsteile fertiggestellt sind. Dieses Vorgehen ist aber in den seltensten Fällen nur im Interesse des Auftraggebers. Warum ist schnell erklärt: Eine Teilabnahme hat die gleichen rechtlichen Konsequenzen wie eine Abnahme des gesamten Bauwerkes. Der Start der Verjährungsfrist fällt dabei besonders ins Gewicht, denn so müsste man bei mehreren Teilabnahmen je nach Teil des Bauwerkes verschiedene Fristen im Auge behalten. Das ist alles andere als praktikabel!

Laut §12 Absatz 2 VOB/B hat der Auftragnehmer aber das Recht auf eben diese Teilabnahme. Daher gilt auch hier: Schließen Sie als Auftraggeber mögliche Teilabnahmen bereits bei der Vereinbarung des Bauvertrages aus. Denn auch das ist Ihr gutes Recht im Rahmen der allgemeinen Geschäftsbedingungen. Achtung! Eine Teilabnahme ist nicht mit der Zustandsfeststellung nach §4  Absatz 10 VOB/B zu verwechseln. Diese ist durchaus sinnvoll und notwendig, da dabei der Zustand von Leistungsteilen festgestellt wird, die später einer „Prüfung und Feststellung entzogen werden“ – also im Klartext verbaut wurden und nicht mehr zu begutachten sind.

Wie Sie Stolpersteine bei der Bauabnahme vermeiden

Dass die Bauabnahme für manchen Bauleiter zum Stolperstein wird, hat oft ganz banale Gründe: kein fester Abnahmetermin, ein fehlendes Abnahmeprotokoll, ein unübersichtliches Mängelmanagement. Das liegt wiederum oft an einer unübersichtlichen Papierdokumentation, langen Kommunikationswegen und Überstunden im Büro. Um diese Alltagsprobleme einer Baustelle zu beseitigen, gibt es Capmo: Mit unserer App für Bauleiter können Sie Ihr Mängelmanagement digitalisieren und für eine rechtssichere Baudokumentation sorgen!

Weitere Hilfestellungen leisten Vorlagen für das VOB Abnahmeprotokoll. In der von VOB online bereitgestellten VOB Abnahmeprotokoll Vorlage können Sie Mängel, Fristen zur Mängelbeseitigung und zusätzliche Absprachen festhalten. Laden Sie die kostenlose PDF-Datei hier herunter!

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